לקיחת משכנתא לקרקע חקלאית – איך זה עובד?

רכישת קרקע חקלאית היא רכישת נכס שמטרתה בדרך כלל תהיה השקעה לטווח ארוך. היות ומדובר בהשקעה שאינה בטוחה, המשתווה להשקעה בשוק ההון בדרגת סיכון כלשהי, הרי שאינה יכולה להוות עבור הבנק בטוחה מספיקה להעמדת משכנתא לרוכשים את אותה קרקע חקלאית. יש לשים לב שבשונה מרכישת קרקע לבניה בהרחבה במושבים או רכישת נחלה חקלאית, כשמדובר בקרקע חקלאית הכוונה לקרקע שעדיין לא עברה הליך הפשרה לבנייה ואין כל ודאות שתעבור תהליך כזה בהמשך.

רכישת קרקע חקלאית אינה מהווה בטוחה מספקת עבור הבנק למשכנתאות, לכן לא ניתן להסתמך רק עליה בעת הגשת בקשה למשכנתא, זאת בשונה מרכישת משרדים או דירות למגורים. אם חשבתם לרכוש קרקע חקלאית, דעו שלא ניתן לקבל משכנתא בהסתמך על הקרקע החקלאית כנכס יחיד. הסיבה לכך טמונה באי-יכולת מימוש מהיר של הקרקע על-ידי הבנק במידה ולא תעמדו בהסכם המשכנתא עם הבנק. ברוב המקרים, קרקע חקלאית נרכשת כהשקעה לטווח ארוך יותר ובציפייה שיגיע יום בו הקרקע תופשר לבנייה וניתן יהיה למכור אותה ליזמים או לבנות עליה. מסיבה זו, רכישת קרקע חקלאית תתאים יותר עבור משקיעים שיש בידם הון עצמי מספיק כדי לממן את הרכישה ותוך לקיחת כל הסיכונים שבכך.

רכישת קרקע חקלאית על-ידי מימון משכנתא היא לא תמיד אידיאלית. ניתן לקבל מימון בנקאי לרכישת קרקע חקלאית. הבטוחה המשועבדת לבנק במקרה זה אינה יכולה להיות רק הקרקע החקלאית עצמה. הבנק ידרוש מכם, במידה ואתם מעוניינים לשאת בכל הסיכונים שברכישת קרקע חקלאית, שיהיה בבעלותכם נכס נוסף, אותו תוכלו לשעבד לצורך הרכישה. שיעבוד נכס נוסף, כאמור, יהווה עבור הבנק בטוחה למקרה שהקרקע לא תופשר לבנייה.

זכרו שאם החלטתם לרכוש קרקע חקלאית, מימון הרכישה על-ידי משכון דירתכם היחידה יכול להיות מסוכן מאוד. במידה ויש לכם דירה אחת, בה אתם גרים, קחו בחשבון שמשכונה לטובת הבנק לצורך קבלת משכנתא לרכישת המגרש יכול להיות מסוכן, עד-כדי שישנה סבירות לא מבוטלת שהליכי ההפשרה של הקרקע החקלאית לא יושלמו בעקבות קשיים בירוקרטיים שונים. במקרה כזה אתם עלולים לאבד את דירת המגורים שלכם.

רכישת קרקע חקלאית יכולה להיות השקעה משתלמת מאוד, לצד סיכון גדול מאוד. לכן, עליכם לשים דגש על מספר בדיקות שיש לבצע מראש, לפני שתחליטו להיכנס להרפתקת הרכישה:

בדקו מיהו הבעלים של הקרקע. לעיתים יהיה מדובר בקרקע פרטית אך לרוב מדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל, קרן קיימת לישראל וכו'. יש לבדוק מהי החשיבות בכל מקרה ומקרה.

השתמשו בייעוץ משפטי. יש לברר לעומק מהם סיכויי ההפשרה של הקרקע בעתיד ובאילו הליכים בירוקרטיים תלויה הרכישה והמכירה.

ערכו בדיקת כדאיות וייתכנות של הפרויקט שלכם. מומלץ מאוד להיעזר בכלכלן, אשר יבדוק האם ישנה כדאיות כאמור.

בדקו מהן ההוצאות הנלוות לרכישה. בדקו מהם סכומי המיסים, ההיטלים, אגרות הפיתוח וכו'. יתכן מדובר בסכומים גבוהים.

עליכם לבדוק את תכנית המתאר האזורית. יש לבחון כיצד היא משפיעה על ערך הקרקע שאתם רוצים לקנות ועל הסיכויים שהיא תופשר לבנייה בעתיד.

בדקו אם יש לכם המלצות על חברות המשווקות קרקעות חקלאיות. לא כל החברות בתחום זה הן אמינות. לכן, יש צורך לבדוק מה המוניטין של החברה שבחרתם בה ולבדוק היטב את כל ההיבטים המשפטיים הכרוכים ברכישה.