מילון מושגים נדל"ן מניב שאלות תשובות

נכס מניב הוא נכס (נדל"ן) אשר נרכש במטרה לייצר למשקיע שתי צורות של הכנסה/תשואה עיקרית:

1.הכנסה שוטפת (תזרים מזומנים חיובי)

זוהי ההכנסה הקבועה והשוטפת שמתקבלת, מדמי שכירות חודשיים, לדוגמא: משרדים המושכרים לחברות, או חנויות המושכרת לרשתות קמעונאית.

2.עליית ערך (השבחה)

זהו הרווח הפוטנציאלי ( עתידי) לטווח הארוך, הנובע מעליית ערך הנכס מרגע הרכישה ועד למכירה עתידית. העלייה יכולה לנבוע מצמיחה באזור, שינוי דרכי גישה, נגישות כמו: קרבה לתחנת הרכבת, תחבורה קלה, שיפור תשתיות, או השבחה פיזית של הנכס (שיפוץ/הרחבה).

1. משרדים: בנייני משרדים, שטחי משרדים שמושכרים לחברות
3. נדל"ן מסחרי: חנויות, מסעדות, קניונים, מרכזי קניות
5. תעשייה ולוגיסטיקה: מחסנים, מרכזים לוגיסטיים, מפעלים. צובר
6. פופולריות גבוהה.
8. נדל"ן למגורים: דירות, בתים פרטיים.

משקיעים, חברות, חברות ביטוח, חברות נדל"ן, ואנשים פרטיים רוכשים נכסים מניבים מכמה סיבות עיקריות

הגנה מפני אינפלציה: ערך הנדל"ן ושכר הדירה נוטים לעלות יחד עם האינפלציה, ושומרים על כוח הקנייה של הכסף.

מינוף (Leverage): היכולת לרכוש נכס גדול באמצעות הון עצמי קטן יחסית והשלמת היתרה באמצעות משכנתא (מימון בנקאי).

הכנסה פסיבית: קבלת תזרים מזומנים חודשי יציב יחסית, המשתחרר מהצורך לעבוד עבורו באופן יומיומי.

הטבות מס (תלוי רגולציה): במדינות רבות (וגם בישראל), ישנן הטבות מס ופטורים שונים על הכנסות משכירות.

מאפיין נכס מניב עסקי/מסחרי (Retail, Office, Logistics)

1. תשואה (Cap Rate)גבוהה יותר. לרוב נעה בין 5.5%- 8%

2 .יציבות חוזים גבוהה. חוזים עסקיים, מסחריים הם בדרך כלל ארוכי טווח (3-10 שנים) המספקים ודאות לרוכש.

3. אחריות על הוצאות תפעול מוטלות על השוכר (בחוזי Triple Net Lease). ה-NOI (הכנסה נטו) וכמובן גם על חברת הניהול שמנהלת את הבניין.

4. מע"מ ומיסוי על שכירות: דמי השכירות חייבת במע"מ (המשקיע הופך לעוסק).וכמובן חייב במס הכנסה.

5. מימון ופוטנציאל למינוף : נכסים מניבים זוכים לאהדה בבנקים שנהנים לתת מימון בתנאים נוחים למשקיעים המימון הוא בין 50%-75% .

נכס מניב למגורים (דירות, בתים)

1. תשואה נמוכה יותר. לרוב נעה בין 2% ל-4% נטו.

2. יציבות החוזים נמוכה. חוזים קצרים יחסית (שנה, מקסימום שנתיים), דורשים חידוש תכוף, תשלום דמי תיווך, תשלום לעו"ד לעיתים דחופות.

3. אחריות על הוצאות תפעול: לרוב מוטלות על המשכיר (תיקונים גדולים, ביטוח מבנה).

4. מע"מ ומיסוי על שכירות: דמי השכירות לא חייבת במע"מ (המשקיע הופך לעוסק רק אם הוא מחזיק כמות של דירות או בתים להשכרה ).וכמובן חייב במס הכנסה בהתאם לחוק.

5. מימון ופוטנציאל למינוף: קל לקבל מימון בנקאי בתנאים נוחים ובריביות נמוכות יחסית.